De meerwaardebelasting is een belasting die je moet betalen als je een onroerend goed verkoopt met winst. De meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs (of de waarde bij erfenis of schenking) van het onroerend goed. De meerwaardebelasting is niet van toepassing op je eigen woning, maar wel op andere onroerende goederen zoals een tweede verblijf, een bouwgrond of een investeringspand. In dit artikel leggen we je uit hoe de meerwaardebelasting berekend wordt, welke tarieven en vrijstellingen er gelden en hoe je de meerwaardebelasting kan verminderen of vermijden.

Meer lezen over beleggen in vastgoed?
Ontdek alle artikels op de pagina: Beleggen in vastgoed

Hoe wordt de meerwaardebelasting berekend?

De berekening van de meerwaardebelasting hangt af van verschillende factoren, zoals de aard van het onroerend goed, de duur van het bezit, de hoedanigheid van de verkoper en de bestemming van de verkoopopbrengst. We maken een onderscheid tussen de meerwaardebelasting voor particulieren en voor vennootschappen.

Meerwaardebelasting voor particulieren

Als je als particulier een onroerend goed verkoopt, moet je rekening houden met de volgende regels:

• Als je het onroerend goed minder dan 5 jaar in bezit hebt, betaal je een meerwaardebelasting van 16,5% op de meerwaarde. Dit geldt zowel voor gebouwde als voor ongebouwde onroerende goederen.
• Als je het onroerend goed meer dan 5 jaar maar minder dan 8 jaar in bezit hebt, betaal je een meerwaardebelasting van 16,5% op de meerwaarde, maar alleen als het gaat om een ongebouwd onroerend goed (bijvoorbeeld een bouwgrond). Voor een gebouwd onroerend goed (bijvoorbeeld een appartement) betaal je geen meerwaardebelasting als je het langer dan 5 jaar in bezit hebt.
• Als je het onroerend goed meer dan 8 jaar in bezit hebt, betaal je geen meerwaardebelasting, ongeacht of het gaat om een gebouwd of een ongebouwd onroerend goed.

De meerwaardebelasting wordt berekend op de netto meerwaarde, dat wil zeggen de meerwaarde na aftrek van de kosten die je gemaakt hebt om het onroerend goed te verwerven en te verkopen. Denk bijvoorbeeld aan de notariskosten, de registratierechten, de makelaarskosten en de kosten voor verbeteringswerken. Je moet wel kunnen bewijzen dat je deze kosten effectief gemaakt hebt en dat ze betrekking hebben op het verkochte onroerend goed. Bovendien mag je de kosten voor verbeteringswerken alleen aftrekken als je ze hebt laten uitvoeren door een geregistreerde aannemer.

Meerwaardebelasting voor vennootschappen

Als je een onroerend goed verkoopt via je vennootschap, moet je rekening houden met de volgende regels:

• De meerwaardebelasting is afhankelijk van het tarief van de vennootschapsbelasting. In 2023 bedraagt het basistarief 25%, het verlaagd tarief 20% en het crisisbijdragetarief 26,5%. Het verlaagd tarief geldt voor kleine vennootschappen die aan bepaalde voorwaarden voldoen. Het crisisbijdragetarief geldt voor vennootschappen die geen aangifte indienen of die geen of onvoldoende voorafbetalingen doen.
• De meerwaardebelasting wordt berekend op de bruto meerwaarde, dat wil zeggen de meerwaarde zonder aftrek van kosten. Je mag dus geen kosten aftrekken die je gemaakt hebt om het onroerend goed te verwerven en te verkopen.
• De meerwaardebelasting is in principe verschuldigd in het jaar van de verkoop, tenzij je gebruik maakt van de gespreide taxatie. Dit betekent dat je de meerwaardebelasting kan spreiden over meerdere jaren, op voorwaarde dat je de verkoopopbrengst herinvesteert in een ander onroerend goed dat je gebruikt voor je beroepsactiviteit. Je moet dan wel aan bepaalde voorwaarden voldoen, zoals het respecteren van de termijnen en het bijhouden van een afzonderlijke boekhouding.

Welke vrijstellingen zijn er voor de meerwaardebelasting?

Er zijn enkele situaties waarin je geen meerwaardebelasting moet betalen, ook al heb je een onroerend goed met winst verkocht. Dit zijn de belangrijkste vrijstellingen:

• De vrijstelling voor de eigen woning. Je betaalt geen meerwaardebelasting als je je eigen woning verkoopt, dat wil zeggen de woning waar je zelf woont of hebt gewoond. Dit geldt ook als je de woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die er zijn hoofdverblijfplaats van maakt. Je moet wel kunnen aantonen dat je de woning effectief hebt bewoond of verhuurd.
• De vrijstelling voor de gezinswoning. Je betaalt geen meerwaardebelasting als je de gezinswoning verkoopt, dat wil zeggen de woning waar je samenwoont of hebt samengewoond met je echtgenoot, wettelijk samenwonende partner of kinderen. Dit geldt ook als je de woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die er zijn hoofdverblijfplaats van maakt. Je moet wel kunnen aantonen dat je de woning effectief hebt bewoond of verhuurd.
• De vrijstelling voor de ruil van onroerende goederen. Je betaalt geen meerwaardebelasting als je een onroerend goed ruilt voor een ander onroerend goed van dezelfde aard en bestemming. Bijvoorbeeld, als je een appartement ruilt voor een ander appartement. Je moet wel kunnen aantonen dat de ruil effectief heeft plaatsgevonden en dat de waarden van de geruilde onroerende goederen gelijk zijn of gecompenseerd worden.

Hoe kan je de meerwaardebelasting verminderen of vermijden?

Er zijn enkele tips en trucs die je kan toepassen om de meerwaardebelasting te verminderen of te vermijden. Dit zijn enkele voorbeelden:

• Verkoop je onroerend goed na de termijn van 5 of 8 jaar. Zoals we al hebben uitgelegd, betaal je geen meerwaardebelasting als je een onroerend goed langer dan 5 of 8 jaar in bezit hebt, afhankelijk van de aard van het onroerend goed. Het kan dus interessant zijn om te wachten met de verkoop tot je deze termijn hebt overschreden.
• Verkoop je onroerend goed via een erfpacht of een opstalrecht. Een erfpacht of een opstalrecht is een recht dat je verleent aan een derde om je onroerend goed te gebruiken of te bebouwen voor een bepaalde periode en tegen een bepaalde vergoeding. Je blijft wel de eigenaar van het onroerend goed. Door een erfpacht of een opstalrecht te verlenen, vermijd je de meerwaardebelasting, omdat je het onroerend goed niet echt verkoopt. Je moet wel rekening houden met de fiscale gevolgen van de vergoeding die je ontvangt.
• Verkoop je onroerend goed via een gesplitste aankoop. Een gesplitste aankoop is een techniek waarbij je het vruchtgebruik van een onroerend goed verkoopt aan een derde en de blote eigendom aan je kinderen of kleinkinderen. Het vruchtgebruik is het recht om het onroerend goed te gebruiken of te verhuren. De blote eigendom is het recht om het onroerend goed te verkopen of te schenken. Door een gesplitste aankoop te doen, vermijd je de meerwaardebelasting, omdat je het onroerend goed niet in volle eigendom verkoopt. Je moet wel rekening houden met de fiscale gevolgen van de schenking van de blote eigendom en de vergoeding die je ontvangt voor het vruchtgebruik.
• Verkoop je onroerend goed via een vennootschap. Een vennootschap is een juridische entiteit die je kan oprichten om je onroerend goed te beheren en te verkopen. Door een vennootschap te gebruiken, vermijd je de meerwaardebelasting, omdat je niet het onroerend goed zelf verkoopt, maar de aandelen van de vennootschap. Je moet wel rekening houden met de fiscale gevolgen van de oprichting, de werking en de verkoop van de vennootschap.

Conclusie

De meerwaardebelasting is een belasting die je moet betalen als je een onroerend goed verkoopt met winst. De meerwaardebelasting is niet van toepassing op je eigen woning, maar wel op andere onroerende goederen zoals een tweede verblijf, een bouwgrond of een investeringspand. De berekening, de tarieven en de vrijstellingen van de meerwaardebelasting hangen af van verschillende factoren, zoals de aard van het onroerend goed, de duur van het bezit, de hoedanigheid van de verkoper en de bestemming van de verkoopopbrengst. Er zijn ook enkele tips en trucs die je kan toepassen om de meerwaardebelasting te verminderen of te vermijden.

Want to learn more about how to invest successfully? Do you want to stay up to date on the latest developments and trends in the financial markets? Would you like to get access to exclusive tips and advice? Then subscribe to our newsletter now and receive the best articles on investing in your mailbox!

Follow me on social media:
Facebook: https://www.facebook.com/debelgischebelegger
Twitter: https://www.twitter.com/dbbelegger
Instagram: https://www.instagram.com/debelgischebelegger/
YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCaIpEvBSkFkLUCJRBCWjiiw
LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/de-belgische-belegger